Ett av de stora projekten som en bostadsrättsförening behöver planera för, både ekonomiskt och tidsmässigt, är stambytet. Ett stambyte innebär att man byter ut alla stammar i fastigheten, det vill säga, alla rör och ledningar.
Stambyten görs ungefär var 30-50:e år, men tidsintervallen kan variera mycket beroende på när huset är byggt och vilka grundförutsättningar som finns. Ett stambyte är något som inte bara påverkar bostadsrättsföreningens ekonomi – det är även ett arbete som i hög utsträckning påverkar de boende. Om föreningen har planerat ett stambyte de närmaste åren kan man nästan räkna med att det kommer att bli svårare att sälja lägenheterna i huset tiden strax före stambytet. Få människor är beredda att frivilligt utsätta sig för en process som kan göra livet så pass obekvämt och som kan påverka boendemiljön i den utsträckning som ett stambyte i huset faktiskt gör. Omvänt är också ett nyligen utfört stambyte ett plus i kanten när lägenheter ska säljas: det minskar risken för att föreningen har stora kostnader framöver som kan påverka månadsavgifter för bostadsrättsinnehavarna och det har förmodligen också resulterat i nyrenoverade och fräscha badrum.
När behöver man göra ett stambyte?
I många bostadsrättsföreningar ingår stambytet i den vanliga så kallade underhållsplanen, det vill säga en förteckning över de planerade underhåll som ska utföras av och bekostas av föreningen. I underhållsplanen kan till exempel fasadmålning, takarbeten och stambyte ingå. De flesta föreningar planerar för sina stambyten långt innan de ska äga rum, vilket gör det möjligt för föreningen att se till så att ekonomin påverkas så lite som möjligt.
Beroende på när huset är byggt och vilken typ av rör som använts så kan tiden mellan stambyten variera. I vissa fall kan det bli aktuellt med stambyte om fel uppstår i ledningarna eller att vattenläckor och fuktskador börjar förekomma ofta. Den typen av fel kan vara mer ekonomiskt fördelaktiga att förebygga med hjälp av ett stambyte (eller så kallad relining) än att åtgärda när de redan har uppstått.
Rör och ledningar har nämligen en begränsad livslängd och gamla ledningar kan orsaka väldigt kostsamma skador i byggnaden. Detta gäller vattenledningar och i hög utsträckning även elledningar. Gamla elledningar är farliga då de exempelvis kan medföra en viss brandrisk.
Stambytet ökar värdet på fastigheten
Ett stambyte ökar byggnadens totala värde och kan göra det lättare för föreningen att få mer förmånliga lån i framtiden. Ett stambyte kan också leda till lägre premier för föreningens försäkringar, eftersom risken för att råka ut för vattenskador i fastigheten då bedöms som väsentligt lägre. Eftersom badrummen renoveras i samband med stambytet så ökar också värdet på de enskilda bostadsrätterna, vilket påverkar de boende positivt.
Hur går ett stambyte till?
En av anledningarna till att ett stambyte är så pass kostsamt och arbetskrävande är att det handlar om rör och ledningar inne i tak, väggar och golv. Man måste alltså öppna och bryta upp dessa för att komma åt ledningarna. Det kräver ett mycket omfattande ingrepp initialt och sedan måste ett ganska omfattande återställningsarbete genomföras.
Byt rätt ledningar
Ibland kräver ett stambyte inte bara att väggar och golv i badrummet rivs upp, utan även i kök och eventuella tvättstugor. Det gör arbetet ännu mer krävande. Om man byter ut andra typer av ledningar, som till exempel ventilationsledningar eller liknande så kan man dock få lägre driftskostnader efteråt. Det finns alltså ett visst värde i att undersöka om andra stammar och ledningar kan bytas samtidigt.
Utför en relining istället för stambyte
Ibland väljer man att inte byta ut stammarna, utan enbart utföra en så kallad relining. En relining innebär att man reparerar de befintliga rören med moderna material. I vissa fall är det möjligt att kombinera stambyte med relining för att sänka kostnaderna genom att bara byta ut de rör som faktiskt är i behov av att bytas ut.
Relining går till så att man täcker insidan av till exempel avloppsrör med plast för att på så sätt öka livslängden på ledningarna.
Ett stambyte tar tid – planera noga
Om man beslutar sig för att faktiskt göra ett helt stambyte så finns det flera sätt att göra även detta. Man kan till exempel återställa ledningarna på ursprunglig plats i golv och väggar eller välja att placera dem någon annanstans. Två vanliga lösningar är att placera ledningarna utanpå väggar eller i schakt.
Ett stambyte föregås ofta av en noggrann planering. Ledningar och stammar bör inventeras för att rätt metod ska kunna väljas. En bostadsrättsförening ska sedan skapa ett underlag för att beslut ska kunna tas i styrelsen och i förekommande fall även på föreningens stämma.
Byggprocessen kan ta upp till ett år om det är många lägenheter i föreningen. Räkna med att arbetet i varje lägenhet tar någonstans mellan 6–8 veckor. Det är därför mest praktiskt att inte börja i alla lägenheter samtidigt utan att planera arbetet så att man metodiskt arbetar med en eller två lägenheter åt gången för att minimera besvären för de boende. I vissa fall kan boende inte nyttja sin bostad under åtminstone en del av tiden. Detta leder till ökade kostnader i form av dubbla boendekostnader om inte föreningen står för denna extra kostnad. Om föreningen står för en del av kostnaden så bör även denna post räknas med i kostnaden för stambytet. Det finns alltså flera skäl till att processen med stambytet bör gå så fort som möjligt.
Vad kostar stambytet?
Ett stambyte är ett kostsamt projekt, oavsett metod. Det går att förkorta tiden som arbetet tar, vilket kan vara en fördel ekonomiskt men inte minst för de boende, med hjälp av förfabricerade ledningar och schakt, men kostnaden är alltid betydande.
Räkna med en kostnad på runt 300 000 kronor per lägenhet. Denna siffra påverkas av hur många badrum varje lägenhet har samt vilka andra våtutrymmen (exempelvis tvättstugor) det finns i fastigheten.
Kostnaden för stambytet påverkas alltså av en rad olika faktorer, inte minst hur många lägenheter det rör sig om. Det är självklart också dyrare att i samband med stambytet även byta ut andra ledningar och rör. Denna kostnad kan dock göra att föreningen sparar pengar på sikt eftersom att kostnaden för drift i form av värme, ventilation och vatten blir lägre.
Att finansiera ett stambyte
Genom att planera för stambytet långt i förväg kan många bostadsrättsföreningar spara pengar till stambytet, men ofta måste föreningen finansiera hela eller delar av stambytet med hjälp av lån. Att ha en högre belåningsgrad kan påverka föreningen negativt, bland annat vad gäller kreditvärdigheten. Det är därför viktigt att ta med detta i beräkningarna när man budgeterar för stambytet.
Glöm dock inte bort att ett stambyte kan leda till lägre driftskostnader för huset, något som påverkar föreningens ekonomi positivt och som åtminstone i viss mån kan kompensera för de kostnader nya lån medför.
Höjd avgift? Ökat värde? Standard på badrum?
Ett stambyte som finansieras av lån kan ofta leda till höjda avgifter för de boende, något som ibland kan vara en källa till oro. De boende får dock badrummen renoverade och kan på så sätt öka värdet på sin bostad.
Standard på de nya badrummen påverkar priset för stambytet, så här gäller det att hitta en balans mellan värde och kostnad.
Utöka befintliga lån
Om förningen ska bekosta stambytet med hjälp av lån kan det vara fördelaktigt att ha amorterat på de befintliga lånen innan det är dags för stambyte. På så sätt kan det finnas lösningar att utöka befintliga lån alternativt att få en mer fördelaktig ränta eller amorteringsgrad när det är dags för stambytet och finansiering av detta. Om föreningen har avsatta medel sparat för stambytet som täcker åtminstone delar av kostnaden kan detta också leda till en bättre ränta eller ett mer fördelaktigt låneupplägg på andra sätt. Det är värt att komma ihåg att ett stambyte ofta kan medföra en högre månadskostnad för de enskilda boende. Om denna höjning ställs i relation till hur mycket mer föreningens lån kostar per år så behöver dock inte höjningen bli så dramatisk.
Ta hjälp av experter
För att ta reda på vilka alternativ er förening har när det gäller olika metoder för stambyte och eventuell relining kan det vara bra att ta hjälp av en konsult. Konsulten inventerar då de befintliga stammarna och lämnar förslag på vilken typ av metod eller kombination av metoder som passar bäst för just era förutsättningar.
Konsultens förslag är ett bra underlag för styrelsens beslut och för beslut på föreningsstämman. Ett sådant förslag underlättar också när det är dags att ta in offerter för arbetet.