Byggherre: Försäkringar och kostnader

Vare sig du bygger ett hus på egen hand eller anlitar en entreprenör för att göra jobbet åt dig är det alltid du som äger projektet som innehar titeln byggherre. Rollen innebär kort och gott att det är du som bestämmer på bygget – men den kommer också med ett stort ansvar. Som byggherre är du skyldig att se till så att alla tillämpliga lagar och förordningar följs. Dels behöver du ta hänsyn till plan- och bygglagen för själva uppförandet av huset, dels behöver du säkerställa att jobbet sker i enlighet med arbetsmiljölagen. Allt detta speglar i sin tur vilket försäkringsskydd du behöver och vilka kostnader som kan uppkomma.

Vilka försäkringar krävs och vad kostar de?

Vissa försäkringar är obligatoriska vid ett husbygge, andra är frivilliga och behovet av några beror på omständigheterna. Då de flesta premier sätts individuellt är det svårt att ge exakta prisuppgifter, men följande försäkringar bör du åtminstone vara medveten om att du kan behöva.

Villaförsäkring

Redan i samband med att bygget påbörjas bör du skaffa en villaförsäkring. Det kan kanske tyckas vara onödigt innan huset står klart, men det är framför allt ansvars- och rättsskydden som är viktiga att ha redan från start. Rättsskyddet gäller vid tvister som rör händelser kopplade till fastigheten och ansvarsskyddet träder in om du i egenskap av fastighetsägare skulle få ett skadeståndskrav riktat mot dig. Tänk dock på att villaförsäkringen inte täcker skador orsakade av byggfel. När du flyttar in i huset måste du även komma ihåg att komplettera din villaförsäkring med en hemförsäkring. Villaförsäkringar kan tecknas hos de flesta försäkringsbolag, såsom Länsförsäkringar, If, Folksam och Trygg Hansa.

Byggfelsförsäkring/nybyggnadsförsäkring

Sedan 2014 är det inte längre obligatoriskt att teckna en byggfelsförsäkring vid uppförande av småhus, men det kan ändå vara en god idé att skaffa en sådan om du anlitar en entreprenör för att utföra hela eller delar av arbetet. Försäkringen täcker in byggrelaterade fel som inte omfattas av din villaförsäkring eller entreprenörens ansvarsskydd, exempelvis om denne har använt sig av olämpliga material eller icke fackmannamässiga metoder som sedermera orsakat skador. Försäkringsskyddet gäller i tio år efter godkänd slutbesiktning och följer med byggnaden. Säljer du huset under denna period övertas skyddet således av den nya ägaren. Priset för en byggfelsförsäkring, eller nybyggnadsförsäkring som den numera kallas, brukar ligga på mellan 10 000 och 15 000 kronor för en normalstor villa. Nybyggnadsförsäkringar kan i dagsläget endast tecknas via försäkringsbolaget Gar-Bo.

Färdigställandeförsäkring

För att beviljas bygglov av kommunen måste du förse ditt husprojekt med ett färdigställandeskydd. Undantaget är om du sköter allting själv utan att ta hjälp av någon utomstående näringsidkare. Dispens kan även ges för tillbyggnader och enklare fritidshus, men det är byggnadsnämnden som avgör vad som krävs i varje enskilt fall. Bygger du en ny villa och anlitar en entreprenör för att utföra jobbet ska du alltid ha en färdigställandeförsäkring. Skyddet träder in om någonting inträffar som gör att arbetet inte kan slutföras som planerat, exempelvis om entreprenören skulle gå i konkurs. Försäkringen täcker då kostnaderna som krävs för att färdigställa bygget. Skyddet innefattar även kostnader för att avhjälpa eventuella fel som påvisats under slutbesiktningen, samt för att åtgärda skador som orsakats av dessa. Färdigställandeskyddet kan antingen tecknas som en försäkring eller utfärdas i form av en bankgaranti.

Olycksfallsförsäkring

Som byggherre kommer du troligtvis att vistas ganska ofta på byggarbetsplatsen, så se till att du har en giltig olycksfallsförsäkring som skyddar dig om någonting skulle hända. Entreprenörerna du anlitar är själva skyldiga att försäkra sina anställda, men då du har ett övergripande arbetsmiljöansvar bör du ändå säkerställa att alla som jobbar för dig har adekvat skydd.

Byggherre – Total kostnad

Det är mycket att hålla reda på kring ett byggprojekt – inte minst när det gäller kostnaderna. Många poster är dock lätta att missa i kalkylen, vilket kan leda till en spräckt budget om det vill sig illa. Nedan listar vi de kostnader du bör vara extra uppmärksam på som byggherre. Notera att vissa punkter kan överlappa beroende på om du utför jobbet själv eller anlitar en entreprenör. Alla kostnader behöver inte heller gälla i just ditt fall, men det är viktigt att du är medveten om att de kan dyka upp.

Checklista – kostnader vid husbygge

❏      Köpeskilling för tomten

❏      Geoteknisk markundersökning

❏      Förhandsbesked om bygglov

❏      Lantmäteriförrättning, avstyckning och eventuellt servitut

❏      Byggsamråd och kontrollplan

❏      Kontrollansvarig

❏      Nybyggnadskarta

❏      Konstruktionsritningar för grund, väggar och tak

❏      Installationsritningar för el och VVS

❏      Energibalansberäkning

❏      Arkitektarvode

❏      Konsultkostnader

❏      Bygglovsansökan och planavgift

❏      Lagfart (1,5 % av köpeskillingen för tomten + avgift)

❏      Pantbrev (2 % av intecknat belopp), samt gravationsbevis

❏      Utstakning och lägeskontroll

❏      Markarbeten och bortforsling av schaktmassor

❏      Grundläggning

❏      Hyra av fordon, maskiner och utrustning

❏      Arbetskostnader, entreprenörer

❏      Materialkostnader för hus – från grund och fasad till inredning

❏      Transporter och leveranser

❏      Utvändiga VA-arbeten

❏      Installation av el, värme, ventilation och sanitet

❏      Anläggningsavgift för VA

❏      Fjärrvärmeanslutning

❏      Elanslutning

❏      Installation av solceller

❏      Fiberanslutning/stadsnät

❏      Gatubyggnad

❏      Finplanering/iordningställande av trädgård

❏      Räntekostnader för lån under byggtiden

❏      Prisuppräkningar under byggtiden

❏      Villaförsäkring

❏      Byggfelsförsäkring/nybyggnadsförsäkring

❏      Färdigställandeskydd

❏      Del- och slutbesiktningar

❏      Övriga kostnader

Se upp för dolda kostnader

Vi har valt att inte att ange några specifika summor här eftersom priserna kan variera kraftigt mellan olika kommuner och näringsidkare. Men ett bra tips om du vill dra ned på kostnaderna och minska risken för oförutsedda utgifter är att begära in offerter från flera olika företag och jämföra exakt vad som ingår i priset hos respektive aktör innan du accepterar ett visst erbjudande. Se även till att ta in referenser och kolla upp att firman du anlitar är seriös. Trots god planering kan det dock dyka upp överraskningar längs vägen, därför är det alltid klokt att inkludera en post för oväntade kostnader i kalkylen.

Ansök om bygglov i tid

Även om du äger din tomt får du inte bygga vad som helst och hur som helst på den. Innan du påbörjar ditt husprojekt måste du erhålla bygglov från kommunen. Lämna in din ansökan i god tid och se till att bifoga kompletta dokument och fackmannamässigt utförda ritningar för att undvika onödiga fördröjningar. Normal handläggningstid är cirka tio veckor – och det är viktigt att inte starta i förväg! Att sätta spaden i marken utan att ha fått klartecken från byggnadsnämnden kan leda till böter (byggsanktionsavgift), vilket säkerligen är en extra utgift du vill slippa. Om tomten ligger utanför planlagt område kan det även vara värt att ansöka om förhandsbesked om bygglov för att säkerställa att marken faktiskt får bebyggas innan mer kostsamma åtgärder tas.